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最扎心的买房真理!

新房

117次阅读

2020-10-07 19:08:10

01

上海抢人

9月23日,上海发布政策开始抢人。要求很高、范围很窄,除了清北复交同华之外,就是双一流的硕士和全国的博士才可以直接落户上海。这说明什么,说明想要留在上海,就得上顶级大学,想上顶级大学,就得买学区房。
普通小学、普通中学考上顶级大学的概率有多低,大家自己心里有数!

根据上海抢人政策,未来上海每年比现在至少额外新增3-5万以上的优秀毕业生。去年上海新房二手房共成交31万套,在这个基础上每年再新增5万套刚性需求。上海房价能保证不大涨就是仁至义尽了!

现在鼓励生育效果不佳,但是各地抢人效果却十分显著。抢的人越多,楼市越有希望。自己生的孩子还得花钱培养,直接抢来的人进门就是接盘侠。
增量不足的情况下,大家都在抢存量,这个游戏能玩多久,我也不知道。我只能告诉你:越是人才扎堆的城市,才越值得你去扎堆!



02

影响房价因素

9月21日,高层又增设了北京、湖南、安徽3个自贸区,目前全国已经有多达21个自贸区了。但是我只想说:所有自贸区的政策,对房价上涨都毫无帮助。没有自贸区,该涨还是涨,有了自贸区,该跌还是跌。
不要去买炒作自贸区概念的房子,即使房价涨了,也根本不是因为自贸区,而是它本身就有这个潜力。

在大城市里,是房子选择你,所以烂房子也能卖出去;而在小城市里,是你选择房子,所以好房子也卖不掉。

如果你是有志向的年轻人,或者打算将来要去一二线城市发展,那么,千万不要在三四线城市留下贷款记录。
有钱就全款买房,没钱就让父母兄弟姐妹贷款买房,实在不行就借钱买,当然不买才是最明智的选择。一旦有了贷款记录,未来你在大城市买房将更难,因为首付会很高。
千万别把自己宝贵的处女贷浪费在不值得的城市!

我并不是鼓励大家都要在一线城市活成狗,而只是客观的建议应该尽量把资产留在一线。没必要非把房产和工作生活捆绑在一个城市,置办一线的房产,同时在二三线工作生活同样可以获得这个国家的红利。

03

如何选房

世间最好的房子,就是站着够不着,跳起来刚上车的房子。这句话一定要永远刻在自己脑子里!

什么样的房子,未来会砸在手里?答案就是:动迁安置房、80-90年代的高层塔楼、郊区无学区老破小、远郊普通别墅。这四类房产,投资一定要避免,自住的话,根据预算自己看着办。

高层电梯房,宁买顶楼不买底楼;多层楼梯房,宁买底楼不买顶楼。

决定房价高低的因素排名:地段>学区>稀缺景观>产业>规划>房龄

年底买房,年初卖房。这是永远不变,永远有效的真理。任何城市都适用。

年底买房,年初卖房。这是永远不变,永远有效的真理。任何城市都适用。

同一板块内,买不起最贵的小区,就买最新的小区。贵不一定涨的快,但是新一定涨的快。

如果是二胎家庭,必须购买重点学校的学区房,而且最好是9年一贯制或者小学初中双学区房。两个孩子用一个学区房,相当于房价5折。
两个孩子都读菜小,你家族翻身的希望会非常渺茫。


04

调控的套路

所有限制新房和开发商的调控,都是忽悠人的调控。只有对二手房交易开始调控,才是动真格的调控。
增加土地供应、打击捂盘惜售、规范茶水费和摇号作弊、控制宣传舆论、整治房产中介,这些都是假动作,根本起不到降房价的作用。只有开始限购限贷限售,增加二手房交易税费,才是真正调控的开始。

所有限制新房和开发商的调控,都是忽悠人的调控。只有对二手房交易开始调控,才是动真格的调控。
增加土地供应、打击捂盘惜售、规范茶水费和摇号作弊、控制宣传舆论、整治房产中介,这些都是假动作,根本起不到降房价的作用。只有开始限购限贷限售,增加二手房交易税费,才是真正调控的开始。  


05

房价涨跌

房价涨跌的顺序是新房先涨,再带动二手房上涨,新房下跌,二手房就同步跟跌。所以,假如你发现你家周边的土拍地价越来越高,新房越开越贵。那么恭喜你,你家的二手房也要涨了。
以上逻辑全国范围内都适用,唯独北上深是特例,因为北上深已是严重的二手房存量市场,房价涨跌只和调控有关,和新房市场没有直接关系。

06

降准降息

美联储在9月17日议息决议中宣布将维持联邦基准利率在零利率的水平不变至2023年。其它发达国家也已同步跟进。目前全球已经彻底进入了低利率时代。
我国降准降息是放缓了,但是距离加息还有十万八千里。所以,对于个人来说,现在是加杠杆时代,而绝非去杠杆时代。

07

月供与收入

30岁之前或单身人士,月供不能低于收入的70%,在你最没有压力的人生阶段,此时不负债,更待何时?

30-40岁婚后,月供不能低于家庭收入的60%,在保证基本生活品质的前提下,尽量少存款,多贷款。

40岁或孩子开始读书之后,月供控制在家庭收入的40%以下。此时需要赡养老人,培养孩子。天有不测风云,人有生老病死,保证生活质量,尽量活的体面。人到中年,已经不适合拼尽全力。

如果你或者家人名下有一套没有贷款的全款房,那么千万不要浪费这个优质资源。你可以用它抵押融资,获得足够资金以后改善生活或者再投资。
切记要始终让自己处于合理负债之中,在月供没问题的基础上,坚决不能有全款房烂在手里贬值。
当别人都在努力降低首付,获得杠杆的时候,手握全款房的你,其实已经被抛弃!

租房住有两个原则一定要坚持:30分钟通勤距离和租金占比月收入30%。


08

租房or买房?

房租的逻辑和房价的逻辑完全不同。
房租和学区、房型、面积、楼层、南北通透、采光、朝向、容积率、停车位都没有关系,租金贵贱只与装修高度相关。以上所有条件全都不具备,但只要装修看着新,就可以租出好价格。
所以,提高租金只需要你凤变冰。采用安全但是廉价的材料和家具家电翻新一下,就可以大幅度提高租金。
比如,同样是上海内环内的一室户老破小,老式装修租金也就4000元,而只要新装修的就可以直接租到7000元。你花3万元重新简装一下,10个月就能回本。这条适用于学区房挂户口的朋友和投资客。

19

买房攻略

所有小白都有个误区:攒钱十年功,买房十分钟。
用1%的精力和时间去购买90%的家庭资产。然后把大量的时间用在附加值低的地方,比如天天研究股票,看K线图,玩抖音、在拼多多上买廉价商品,2个小时逛淘宝砍价省下10块钱。
小白买房,至少需要提前半年开始做功课,学习政策、学习融资、学习选房。否则,入一次坑,也许你10年工资都填不起来。
获取有价值的买房知识,有且只有两条途径:一是自己被坑过,二是看到别人被坑过。

20

关于首付

首付必须凑,千万不能攒!靠攒钱是永远买不了房的。只要工作稳定,收入稳定,银行给贷款,就要凑首付买房。
很多刚踏入社会的年轻人都有个误解,就是指望通过升职加薪达到人生巅峰。梦想通过工资来发家致富,这是天下最大的笑话!
买房是可以通过自身努力就能实现的,而提高收入通常和你的努力毫不相干。
人生最大的悲剧就是:企图通过努力工作实现买房梦!


21

为什么要买大城市

追求稳定是我们的父辈这一代人在特定历史环境下的产物,在他们那个年代,没有户口就没有粮票,没有单位就没有房子,没有编制就没有一切。而现在还坚守这一切的人,其实已经成了社会的底层。
所以,千万不要抱着守旧的思想,片面追求稳定的工作,因为月薪5000的稳定会浪费你美好的一生!
我知道很多人会说,小城市生活滋润安逸,大城市有的商品小城市同样也有。的确是这样,但是在小城市里永远只能是一个终端的消费者,而绝不可能成为一个前端的生产者。
只有生产者才能创造财富,消费者永远都是屌丝。
只有大城市才有孕育生产者的可能性。比如滴滴、摩拜、美团、饿了么、电子竞技、娱乐、文化、影视等等,这些行业只能在一线和个别二线城市才能发展壮大起来。拿房产自媒体来说吧,能做到大V级别并且具有全国影响力的号只可能出现在北京、上海和深圳这三个城市,其它城市一概不行。
城市大了,才有无限种可能性。你的任何一种特长和能力,都有可能转化成一种行业和产业。任何一种怪癖和爱好,都有可能被某些公司赏识和重用。
只有从消费者变成商品、内容、服务的生产者,你才能登上财富的列车。让别人花时间、花金钱来购买你的产品,你才能实现财富积累。而这个平台和眼界只有大城市才会有。
安心在小城市里做个消费者,一辈子都很难再翻身!

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