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标题:取消预售制这事,到底靠不靠谱?

 

今年两会期间,全国政协委员、安徽省律师协会副会长提交提案,建议取消商品房预售制度,同时以套内建筑面积计价销售商品房。

 

这一提案一经提出,立即引发大众的热切关注和点赞。

 

.......

 

 

 

发错发错,这是去年2021的提议。

 

 

 

 

今年两会,废除商品房预售制,实行现房销售制度的提案再次摆上桌面,这才是2022年的。。

 

噫?怎么记得2020年和2019年也有代表在两会期间提过:建议全面取消预售制度。

 

提案一出,群众纷纷点赞。

 

......

 

 

 

笔者:???

 

 

 

原来废除商品房预售制,实行现房销售制度这一提议已经连续被摆上台面五年了。

 

 

他们的出发点是好的,都是为了最大程度的遏制居民的购房风险。

 

但是但是...

 

这事年年都被提,取消预售制这事,到底靠不靠谱?

 

咱们今天就一起来捋一捋这事,到底靠不靠谱?

 

 

 

商品房预售制的前世今生。

 

商品房预售制度最早出现在香港。

 

后来和公摊面积在同一时期传入中国。

 

1994年通过颁布的《城市房地产管理法确立下来》。

 

同年,建设部根据这一立法在全国发布实施《城市商品房预售管理办法》,对商品房预售条件做出了明确的规定。

 

预售制的迅速推广极大加速了中国的房地产行业发展,进而影响各行各业,影响深远。

 

2005年,现房销售占比的面积占比拥有43.4%

 

到了2021年,现房销售的面积占比仅剩13.0%,而预售期房的销售占比高达87.0%

 

也就是说,到了如今预售制早已成为了主流的销售模式。

 

 

 

 

每一项制度的诞生必然有其在当时环境下的必要性。

 

预售制从诞生之初,其目的就是为了解决商品房建设资金不足的问题。

 

1995年的中国,你没钱我没钱,大家都没什么钱,而规模建设城市商品房又是一单大工程,需要大量的资金在当时的穷中国就足以让人头皮发麻。

 

没钱谈什么发展,以经济建设为中心,发展是第一要务。这是中国人民极其熟悉的两句话。

 

据国统局的数据显示,2004年房地产开发总资金共需17168.8亿元,其中定金和预收款占了43.1%,达到了7395.3亿元,而开发商自筹只占总资金的30.8%

 

正是因为预售制的出现,短短二十年,中国楼市创造了一大批千亿级甚至万亿级的世界企业。

 

在这一制度的加持之下,滚雪球的速度堪比从珠穆朗玛峰往下滚。

 

可见,预售收入对房地产企业的发展是有多么的重要。

 

有钱才能办大事,不单是房地产的蓬勃发展,因土地财政带来的收益反哺给其他的行业领域带来的加速也恐怖如斯。

 

中国也正因为如此,短短二三十年就走过了西方发达国家上百年的路。

 

我们的城镇化规模从原来的33.35%成长到64.72%

 

预售制带来的力量,毋庸置疑!

 

但是,在中国想要获得商品的预售资格也是要历经一套相对复杂的流程。

 

其一,想要取得预售制审批,需要同时满足:

 

1)四证齐全,即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和建设用地规划许可证;

2)已投入建设资金不低于总工程25%,并确定施工进度和竣工交付时间;

3)多层减租已完成主体结构1/3以上,高层建筑已完成地面以下主体工程,部分地区有适当的放松;

 

其二,资金的监管因城而异,大体上是围绕预售资金工程造价的监管。

 

以预售资金的基本流程为例,大体上流程如下图:

 

 

 

预售制除了有大能力,也有制度上的弊端。

 

准确来说,当前房地产的纠纷中,九成以上的纠纷都与商品房预售制有关。

 

幽灵楼层、偷工减料、配套减配,甚至公摊面积等纠纷问题都能追溯到商品房预售制。

 

交房时货不对板,开发商拿着这些钱转头就跑去买新地造新房,不断循环......

 

甚至遵循这一套路,只要嘴炮强,杠杆就能越杠越高。

 

规模越扩越大,风险自然是越来越高。

 

股市有牛熊之分,牛市期间还能蹦跶,因为资金是流动的,社会的总体财富是不断积累的。

 

一旦政策设限划红线,牛转熊,水龙头单位的进水量越来越小,甚至直接被关停。

 

整个楼市急转直下,企业的种种风险问题,一览无遗。

 

尤其是到了2021年,中国迈入下一个百年的元年,众多地产资本还在开玩笑。

 

殊不知,楼市的硬核去杠杆,让不少企业体验到了自由落体的滋味。

 

万亿企业巨头股价大跌,陷入众多的债务危机,众多千亿规模企业更是出现债务违约。

 

三道红线之下,一夜之间人们偏爱绿色,绿到你上瘾。

 

截止到了2021年底,对全国24座城市检测,未交付的问题项目建面高达2468万平方,约占全面商品住宅成交总面积的十分之一。

 

 

 

四大一线城市中,唯深圳独树一帜!

 

这大量未交付的数字的背后,是数十万鲜活的家庭。

 

蓬门荜户,屋漏偏逢连夜雨,上漏下湿,不避风雨,摇摇欲塌,只为等新房入住。

 

有的人等到了暮已改朝(zhāo),有的人等到了两鬓斑白,还有的人等到了生命过了期子孙还在等。

 

等一个交房!

 

近期住建部在会议上为何对保交楼如此三令五申?

 

看到这里,相信大家已经明白了其中原因。

 

住建部深知,短期取消预售制就根本不可能。

 

要知道,相关提案建议追溯最早是从2009年就已经开始了。

 

2009全国两会,民革中央向政协会议提交了集体提案内容,该提案建议加快修订《城市房地产管理法》,并全面取消预售商品房制度,建立商品房竣工入市销售制度。

 

至今,十余年过去了,有改变多少个城市了吗?

 

预售制涉及到的是社会多方利益的均衡博弈,取消预售制注定是一项长期对峙的工程。

 

属实是有生之年系列...

 

 

 

预售制取消有多难?

 

首先说的是,预售制的取消是大势所趋,并非是笔者存在反对这一制度的取消的嫌疑,应是说笔者鼎力支持逐步取消预售制,反对那种一刀切的口号。

 

为何支持?

 

取消的必要性通俗点来讲其实很简单,预售制的可怕之处是在于,需要用绝大部分业主们一辈子的心血,去赌一个开发商的良心,然而大量的事实证明恰恰相反。

 

而这一制度更是严重的违背了市场公平竞争的原则,长远来看绝不利于房地产的良性循环,所以必须取消。

 

但是预售制的取消需要循序渐进,一刀切必然导致市场的动乱。

 

1)倒逼一二手房价格上涨

 

一刀切最直接影响的是新房市场,一旦新房出现断供,供需矛盾加剧。

 

新房摇不到,大把购房者全被挤去二手房市场,房价自然就会被推高。

 

其中最为关键的自然是北上广深四大一线城市。

 

一线城市不缺人口,需求常年大于供给,而且这些城市的房子有较好的增值预期,即便当前因为政策的原因存在部分房价下滑的状况,但从长远来看,去完泡沫后大部分一二手房必然还会继续上涨。

 

而另一部分属于老旧房源,数十年过去,即便是一线城市,其预期也会持续的下滑。

 

倘若新房断供,老旧二手房不看好,其余的供应不足,供需矛盾将会在这些城市体现得淋漓尽致。

 

2)房源断供或将断档

 

期房的开发主要还是先拿钱再搞开发,一刀切消失的不止是预售制度,更是资金的来源。

 

截止2021年底,全国的商品房销售中,现房销售只占总房源的13%

 

这批房源被销售光后,新房又没有持续注入更多的资金,势必会导致一两年的新房断供和断档。

 

而这之后的影响还会进一步从生产端的资金回流问题扩大到销售的就业问题。

 

推广现房销售导致问题主要还是在于——

 

开发周期延长,资金成本预算增加,盈利节点周期后移,盈利能力大幅下降。

 

长此以往,必然会打击房地产的拿地热情,打击房地产开发的积极性,不利于房地产市场的健康发展。

 

如果将资本的心理预期比作一只青蛙,那么就得用温水来煮,再下点药炖一下...

 

又譬如资本的心理预期像吃鸡的安全圈,就让这圈越缩越小,淘汰劣质的,留下符合的,最终对圈摁下暂停键,谁也别想游戏能结束。

 

3)房企债务危机进一步加剧

 

债务危机最为显著的主要还是在2020下半年划出的三道红线

 

2020年的数据统计现实,60家上市房企中,三道红线全踩的有9家,踩两道红线的就有6家,踩一道红线的有23家,一道不踩的仅有22家。

 

其中资产负债率超过70%的有35家,有15家净负债率高于100%,另外还有12家的先进短债比小于1

 

在这个阶段,若是采用现房销售,无异于雪上加霜,火上浇油。

 

即便是加大力度去催工,工程进度加快,会导致资金短期内无法回流,工人年末工资奖金能否发出都犹未可知。

 

可能还会导致工程质量、违规施工等问题接踵而至......

 

其实可以看到,郑州、长沙、昆明、福州等一批重点城市存在较高的未交付项目量。

 

若一刀切,短期内的交付风险必然会蹭蹭蹭上升。

 

在加上2021年的高压政策,在如此背景之下,倒下去的企业便是无法再次站起来了。

 

 

 

对于普通的购房者而言,比起整天期盼着预售制什么时候取消,还不如花点时间多了解和学习,现阶段如何避免买到烂尾楼?如何避免买到低质量房子?如何避免踩到各种坑坑洼洼?

 

关注深房浅说,你们的问题陈少来替你消灭!

 

关于烂尾楼的避坑指南,目前主要有两种对策——

 

1)看房企,了解房企的债务背景

 

过去房地产的透明度问题,在三道红线出现后得到了解决,通过观察三道红线中存在的企业可以间接的看出一个房企的债务问题。

 

三道红线即——

-剔除预收款项后资产负债率不超过70%

-净负债率不超过100%

-现金短债比大于1

 

红线自然是踩的越少越好,什么线都踩了,有多少的企业家精神?谁还敢信你?

 

某些企业踩了一两道红线,我们应该去注意其债务以及是否存在严重的纠纷问题,通过这种方式可以判定一家企业可信不可信。

 

大角度去看我们是在一家房企,细节上我们其实是在看人,间接去看这些企业的掌权者是否拥有企业家精神,对人民群众负有多少的责任心。

 

2)快跑,远离交付风险高的城市

 

有个标准,倘若城市的交付问题套数比重控制在10%以内,说明这座城市的房子大致还是安全的,至于质量是否好,综合第一点。

 

四大一线城市基本都控制在安全线以内,综合素质也高,维权渠道多元,容错性强。

 

资本是逐利的,但是好的城市除了资本以外,整体的城市运作也是极其优秀的,看看一些重大的民生事件大多都是爆发在一线大城市,并且得到有效的解决。

 

城市繁荣不仅体现在人口数量大,还体现在人口的教育水平以及维权意识上,一环扣一环,整个城市自然就会向好的发现发展。

 

试问你一句,广州海珠区会出现烂尾楼?

 

如此区位的价值,抢着接盘都来不及啊!

 

 

 

取消预售制,实现现房销售的提案不会是昙花一现,这是一项长期与多方利益博弈的工程,大家切勿过度的自我感动,这项制度注定是会取消的,取消的速度有多快不仅仅要看国内的经济质量大循环速度有多快,还要综合复杂动乱的国际环境,更要看反复不断的新冠疫情带来的影响。

 

平常心对待,该吃吃该睡睡,该努力便努力。

 

如今的楼市坚持房住不炒的定位不会改,经济周期都是有规律的。

 

读历使人明理,搞不懂就翻翻近20年经济规律,进一步还可以翻翻近百年全球各国的经济规律变化过程。

 

作为一个普通人类,为因经济周期带来的困境而频繁产生大量的负面情绪,是为不智。

 

楼市在回暖,刚好也在三四月,四月的暖阳,一条T恤衬衫短裙足矣。

 

在座的每一位,当前阶段守护好自己的资产安全性与流通性才是硬道理,在为新一轮即将到来的国运而蓄力岂不是美滋滋?

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