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素材来源:广州中原研究发展部

 

过去数个月,广州楼市调控随着深圳、东莞一直在逐渐升级,整个城区新房网签数、网签面积连续数月持续走低,8月更是创下新房成交量新低,越来越多的买家开始驻足观望,一时间难以看清未来楼市的走势。

 

在分析8月楼市数据前,先来明确两个重要的问题:

 

1)央政府的态度如何?

2)房地产收益一直占据着国家财政收入的大头,真的会持续走低?

 

为何要关注这两大问题?

 

央政府的态度决定楼市长期的变化趋势规律,而短期的变化更多是根据市场适时作出的动态调控,只有清晰政府的态度,买家们才能找到合适的时机进行购房。

 

关于态度,且不说政府此前在教育、游戏、楼市、饭圈的各种严整严控。

 

就在92日上午652分,环球网转载了一篇关于俄媒分析中国对游戏限制,是集体主义于个人主义对立的社会变革的一部分,称中国不想要一个玩家的社会,而是中国需要由工程师、科学家、医生和创新者组成的社会,最终目的是为了赢得与美国的科技战。

 

 

 

此文由官媒翻译转发过来,其中态度之婉转让人不言而喻。

 

同一时间,微博一则关于广电总局要求不得播出偶像养成节目的话题冲上热搜。

 

 

 

娱乐偶像都没了......这一刀怕是要超出圈内所有资本的预料,一夜回到解放前用实力说话。

 

此前不少大V对于楼市未来趋势的各种底层金融逻辑分析,其中有很多在结论上也说不得是错,错的只是出发点。

 

依照目前中美这种严峻关系,中国面对美国蛮横无理的经济打压坚决反击,众所周知中国只有赢才是唯一出路,这场涉及全球大势变化的拉锯战,凭当前娱乐至死的新生代在未来恐是难以扭转局面。

 

唯有抓住未来!

 

这其中的核心关键是人,而并非人才

 

据一则数据统计得知,清华北大的出海深造人才超过一半以上是选择定居于国外而不是选择回国,中国高端人才流失率超过50%,其中绝大部分都是选择在美国定居。

 

当这只是很小的一部留学生选择定居国外时,还可以说这是选择自由,意志自由,当大部分留学生都这样做了——这是病,得治

 

因此我们顺藤摸瓜可以看到政府想要治理的根源是在人,而且态度相当果决。

 

循着这逻辑你就会清晰的理解国家为何要整治教育,整治娱乐以及整治房地产行业。

 

关于房产趋势:

 

这个说也简单,楼市的严调其实还是以人为本的政策考量,但是楼市的调控本身就会对社会经济带来冲击,如果调控过度,导致市场大规模动荡乃至失衡,进而造成社会经济坍塌的连锁反应,最终一发不可收拾这不是全国人民所想要看到的。

 

因此可以预料到,当前楼市已经被调得这么严了,再往下调被中伤的就不仅仅是炒房客和伪刚需族,必然会大规模中伤那些已购房的刚需族,让未购房的刚需族在迷雾中望而却步,同时还会滋生社会大量的负面情绪(各种不看好、看坏的情绪),这不利于后续楼市的稳步发展。

 

由上可以预见,下半年的金九银十这一特殊时间段,楼市必然会一定程度的回暖,进而推动楼市的健康稳步发展。

 

综上两点,其实能够肯定在未来很长的时间内,楼市都会处于一个严控状态,并且会时不时的松一下,幅度也不会很大。政策虽严,整体来对刚需族来说是利好的,看好相关的新房可以大胆跟进,早买早享受,毕竟楼市稳步发展不是说房价不会涨,而是每一次涨幅都必须在政府的控制范围内

 

8月网签再创2021新低

 

8月新房网签接替6月再创新低早有预料,8月共计网签6711套,环比下跌12%,成为2021年成交新低。

 

广州中原发展部认为,造成成交低迷主要有三个原因:

 

其一,黄埔、南沙两区取消人才房及收紧相关政策,虽然两区通过此途径购房占比不高,但是会对市场预期造成较为明显的影响,进而影响买家的入场态度。

 

其二,6-7月新货供应严重不足。这一年6-7月是新政的磨合期,开发商需要重新适应限价制度,而官方对于部分楼盘的限购、准售证的审批趋紧,市场推货不足,影响买家置业计划。

 

其三,6-8月为传统市场淡季。除了淡季买家放慢买房脚步外,持续紧张的按揭贷款亦影响到不少购房者的购房计划,对"卖一买一""误伤"更为显著。

 

另需指出的是,由于网签具有一定的延后性,8月成交集中反映了7月末至8月中上旬的行情;而8月下旬起,开发商推货明显加速,预计未来网签交易有所回温。

 

 

网签面积创今年新低

 

又是一年金九与银十,狂推1.13万套

 

前期因市场的持续走低,到了关键时间节点需要回暖一波激发市场的活力,9月新批供应量达到11367(112.39万㎡),创年内新高。

 

除了金九银十的原因,4月间广州推出过更为严格的指导价制度(不得高于最近一批预售房屋备案价格下浮3%),部分开发商为了避免多次申请造成指导价连续下浮,索性一次性推出更多货量。

 

譬如奥园中新誉府、品秀星图、白云保利锦绣公馆等一次性狂推500+新房,还有凶猛者黄埔星城汇、增城港龙皇朝·龙湾壹号更是一次推超千套。

 

增城单区域内多家大市获批预售许可证,新增预售面积达6718(63.7万㎡)5-7月新批的总量高。

 

 

 8 月广州各区住宅新批预售情况(单位:万㎡)

 

天河八月网签数,跌超35%

 

从网签数看来,8月环比增长的只有越秀、白云、黄埔和从化四个区。

 

 

 

白云的增长主要得益于白云湖的三个盘(越秀天悦云湖花城、保利云湖壹号),以4 /㎡的均价、环湖宜居环境以及白云湖的产业规划吸引众多买家的关注。

 

而黄埔自身在产业及通勤方面本就拥有极强的竞争力,得益于星汇城、大壮名城、黄埔中央城于7月的发力推新造就亮眼的成绩。

 

其中注意到的是,海珠天河这两核心区域数据出现严重下滑,很可能是在短期内没有新楼盘可推,又或是为金九银十蓄力开大。

 

广州新房去化周期拉长至9.8个月,环比同比增增增

 

广州新房去化周期同比环比增增增,被拉长至9.8个月。

 

很显然,从上一图看看出总体新房供应量增多,而网签数却大幅度下降,库存积压加重,需要消化的时间自然变长,再加上今年政策的影响,8月的新房积压消化时间预计同比去年翻超一整倍。

 

 

 

但细入到每个区域,会发现海珠、天河的消化周期最短,分别为3.9个月和3个月。

 

从这一点可以得出结论:天河海珠需求远大于供给,区位价值相当的大。

 

 

 

8月买得最好的10个盘,有哪些?

 

分别是亚运城、公园上城、万科城市之光、星汇云城、云湖花城、恒大阳光半岛、时代天逸、大壮名城、品秀星图、中海学仕里,这些楼盘都集中在增城、黄埔、白云和南沙,并且都是区内最具性价比的楼盘。

 

金九银十从9月开启,上车了喂!

 

今年的政策整体自然是偏,但同时也有不少提振楼市、维持楼市健康平稳发展的政策亮点。

 

要问找什么时机上车买房?

 

开篇已明确重要的两大点,如有不明,建议循环通读。

 

政府的态度如何?

 

楼市会不会持续调严?

 

如已获悉以上两点就会知道,九月该上车了喂!


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